Налоговое управление: наследники пожилых жильцов могут лишиться льгот в проектах городской реновации
Налоговое управление опубликовало позицию, согласно которой право на налоговые льготы в проектах городской реновации определяется по составу сторон на "дату продажи". Если пожилой владелец квартиры умер до этой даты, его наследники не смогут воспользоваться особыми льготами, которые закон предусматривает для пожилых.
Закон обязывает застройщика предложить пожилому владельцу квартиры варианты, которые не предлагаются остальным жильцам: две небольшие квартиры вместо одной, небольшую квартиру с денежной доплатой, переезд в дом престарелых стоимостью, сопоставимой с капитализированной стоимостью новой квартиры, либо продажу новой квартиры застройщику и покупку другой квартиры за пределами проекта. Каждый из этих вариантов сопровождается налоговой льготой, без которой многие из них были бы невыгодны. Вопрос имеет большое практическое значение: проекты реализуются в домах, построенных несколько десятилетий назад, среди жильцов много пожилых людей, а от начала проекта до его завершения проходят годы.
Около года назад заместитель юридического советника правительства Кармит Юлис постановила, что право на эти особые условия не прекращается со смертью пожилого владельца и, если договор не предусматривает иного, переходит к наследникам. Исключение составляет лишь переезд в дом престарелых, который является личным правом. При этом Юлис оговорила, что ее заключение не касается налоговых аспектов. Теперь налоговое управление восполнило этот пробел: застройщик по-прежнему обязан предоставить наследникам обещанное, однако налогообложение сделки может оказаться совсем иным.
"Дата продажи" – это момент, когда сделка считается завершенной для целей налогообложения и по ней выставляется налоговая оценка. Она не всегда совпадает с датой подписания договора, а в ряде случаев закон позволяет ее отсрочить. Если пожилой владелец умер после этой даты, льготы сохраняются. Если он уже продал новую квартиру, но умер до покупки другой, наследники могут завершить покупку и запросить освобождение от налога при соблюдении условий закона.
Если же владелец умер до "даты продажи", каждый вариант рассматривается заново, исходя из положения наследников. При выборе двух небольших квартир при наличии как минимум двух наследников они смогут получить обе квартиры с освобождением от налога, а единственный наследник – только одну, если у него нет собственного права на две. В варианте с небольшой квартирой и доплатой наследники могут претендовать на льготу при соблюдении условий закона, однако общая стоимость квартиры и доплаты не должна превышать потолок освобождения – как правило, стоимость квартиры площадью 120 кв. м в том же проекте. Наиболее жесткие последствия у варианта с продажей новой квартиры и покупкой жилья за пределами проекта: наследники не смогут претендовать на льготу, и к продаже старой квартиры будут применены обычные правила, в том числе налог на прирост стоимости недвижимости.
И налоговое управление, и Юлис рекомендуют заранее прописывать в договоре с застройщиком, что происходит с особыми условиями в случае смерти пожилого владельца. Если такой механизм закреплен в исходном договоре или в новом соглашении между наследниками и застройщиком, подписанном до "даты продажи", в налоговое управление подается исправленное уведомление, и налог рассчитывается на его основании. По случаям, не оговоренным в позиции, следует обращаться в профильный отдел налогообложения недвижимости.
